2011年的成都楼市，虽未经历极寒的冬天，却也有风霜袭来。有的开发商在政策组合拳之下找不到方向，濒临出局；有的开发商却在调控之路上找准了方向，成为楼市黑马。这是好的时代，也是最坏的时代。同样的产品，同样的价格，却有着迥然不同的销售成绩这正是营销手段的魅力。2012年，限购仍是楼市主旋律，如何才能通过营销手段使销售破冰？让我们从成都楼市资深人士观点中，一起预见2012成都楼市营销之变。

　　2012“马太效应”显现

　　在2011年，对于某些开发商是寒冷的，但是仍有开发商在调控年里完成了傲人业绩。保利在2011年11月前签约额突破80亿，提前一月锁定楼市年度销售冠军，并且以近两倍的业绩领跑第二名；万科・五龙山、金润华府、金色领域、海悦汇城四个项目单盘销售都超过10亿元；绿地集团西南事业部成都项目今年总销售额近50亿元，比2010年翻了近一番……世家机构认为，过去的2011年，尽管面临严峻的市场调控，但不少大的开发商依然实现了业绩增长和市场份额的扩大，而在2012年，这种马太效应还会更加明显。

　　营销模式紧抓“快、准、狠”

　　对于开发商来说，弱市之下强营销是必然的选择。因此，2012年营销模式的改变是开发商应对弱市环境的一个重点。当然，这仅仅是开发商在战术层面解决问题的办法，除此以外，他们还需要在资本运作、土地运作等战略层面上布好局，在前期定位、产品设计上更加具有市场前瞻性，最后再通过营销模式的改进把房子卖出去。总之，2012年开发商要改变的东西很多，这也是行业调控，优胜劣汰的必然结果和要求。世家机构认为。

　　世家机构认为：仅就营销模式而言，同样也没有一种放之四海而皆准的办法可以适用于所有项目。不同的项目，不同的目标受众、不同的市场环境都会有不同的营销模式，笼统来说，大概可以用快、狠、准来形容：快，即营销模式对市场变化的反应快，对竞争对手的针对性措施响应快；狠，即营销手段要有足够的技巧和力度，用最合适的方式表达或制造购房者最感兴趣的买点；准，即客户的定位更加精准，传播的渠道更加精准。总之，营销模式的改变在2011年已经初现端倪，而在2012年它将越演越烈。

　　胶着市场价格是关键

　　2011年的楼市风向大逆转，也使买卖双方陷入了胶着状态。在价格促销的基础上，各种有针对性的特色营销也层出不穷。比如首付款免息分期支付、差额返还承诺、三年保值计划等等。在这些营销手段上，也可显示出开发商急于刺激成交、增强市场购买信心的迫切心态。

　　中原地产认为，营销是重中之重，市场不好的时候尤其如此。就2011年的情况而言，降价是实现现金流高速运转，减少库存压力的最直接方式。毕竟无论市场如何调整，刚需仍然是购房主力军。根据我们2011年的观测，单盘销售成绩比较出众的楼盘，价格方面都有让步。目前市场上，单价9000元以上的基本销不动；7000元-8000元是价格主流区间。但是一味地降价，未必就能获得购房者的青睐。

　　营销为辅好产品没有寒流

　　对于越发理智的购房者而言，价格或者是刺激他们的因素之一，却未必就能使其下单。在日益成熟的成都楼市，惟有先埋头做产品夯实基础，才能得到购房者实实在在的信任。

　　品牌知名度高、价格适中、产品合理的项目将在2012年获得更好的成绩。中原地产相关人员分析道，各种各样的营销方式应该作为辅助，真正撬动购买力的产品关注点仍在于价格、产品质量。当然不可否认，营销方式可以起到一定的推动作用，例如定价策略、产品定位等。针对2012年成都楼市营销模式创新，全经联成都分会秘书长何良翊提出了三种模式。

　　链接

　　无创意不营销之1：电商

　　电商平台目前的主要作用是发布信息及一口价起拍等。电商平台上面对的是有真实需求的买家，这样也便于开发商探出购房者的真实心理价位。

　　无创意不营销之2：微博营销

　　微博是地球的脉搏，正因如此，微博的高效率传播得到了开发商的关注。

　　无创意不营销之3：一二手房联动

　　中介二手房的客户资源更为丰富，对客户需求了解更充分。对于开发商而言可以拓展渠道，对于中介公司而言整合资源，扩大服务范围。联动营销必将成为2012年的发展趋势。

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